Детермінанти вартості майна та особливості її оцінки в умовах повномасштабної війни
DOI:
https://doi.org/10.26906/EiR.2026.2(101).4656Ключові слова:
вартість майна, оцінка вартості майна, дохідний підхід, порівняльний підхід, витратний підхід, підвищена невизначеність, ризики воєнного стану, модифікація підходів до оцінки, умови повномасштабної війниАнотація
У статті обґрунтовано невідповідність традиційних теоретичних і методичних підходів до оцінки вартості майна сучасним умовам в Україні, що характеризуються високою невизначеністю, руйнуванням ринків і дефіцитом релевантної інформації. Визначено вплив воєнних ризиків та відсутності їх страхового покриття на формування вартості майна. Акцентовано на розмежуванні оцінки ринкової та компенсаційної вартості в умовах руйнувань. Доведено необхідність адаптації класичних підходів (порівняльного, витратного, дохідного) з урахуванням специфічних чинників, зокрема безпеки регіону, витрат на розмінування та релокацію. Обґрунтовано доцільність застосування сценарного та чутливісного аналізу при використанні дохідного підходу. Узагальнено відмінності між традиційними та модифікованими підходами й підтверджено ефективність їх комбінування для підвищення достовірності результатів оцінки.
Посилання
Оцінка та управління нерухомістю: навч. посібник / В. Р. Кучеренко, М. А. Заєць, О. В. Захарченко та ін. Одеса: Лерадрук, 2013. 272 с.
Country risk premiums and related data. Damodaran A. NYU Stern. URL: https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html
Applying EVS in wartime. TEGoVA. URL: https://tegova.org/news/applying-evs-wartime/
Керівництво із застосування європейських стандартів оцінки в обставинах військового часу. Фонд державного майна України. URL: https://www.spfu.gov.ua/userfiles/files/k_TEGOVA.pdf
War Risk Insurance. Investopedia. URL: https://www.investopedia.com/terms/w/war-risk-insurance.asp
Legal assessment of the risk exclusion “war” in insurance. Greco Services. URL: https://greco.services/legal-assessment-of-the-risk-exclusion-war-in-insurance/
Поради експертів щодо підходів при визначенні розміру матеріальної шкоди, завданої об’єктам нерухомого майна, внаслідок збройної агресії РФ. Save Ukraine. URL: https://saveukraine.co.ua/?p=16024
Порядок надання компенсації для відновлення пошкодженого нерухомого майна. Міністерство економіки України. URL: https://damagedproperty.gov.ua/
Маркус Я. Quod licet iovi, non licet bovi. Вісник оцінки. 2024. № 1 (70). С. 16–18. URL: https://uto.com.ua/wp-content/uploads/2024/03/vo_2024_1.pdf
Про правовий режим воєнного стану : Закон України від 12.05.2015 № 389-VIII. База даних «Законодавство України». Верховна Рада України. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text
Примусове відчуження або вилучення майна в умовах воєнного стану. Система безоплатної правової допомоги. 10.06.2022. URL: https://legalaid.gov.ua/publikatsiyi/prymusove-vidchuzhennya-abo-vyluchennya-majna-v-umovah-voyennogo-stanu/
Ладижинська Н. Переоформлення майна під час війни. Actum. 01.09.2025. URL: https://www.actum.com.ua/blog-3-1/pereoformlennja-majna-pid-chas-vijny
Доказова база в спорах про відшкодування збитків, завданих воєнними діями з боку РФ. Armada Law. URL: https://armada.law/blog/dokazova-baza-v-sporah-pro-vidshkoduvannya-zbitkiv-zavdanih-voyennimi-diyami-z-boku-rf/
Методи оцінки ринкової вартості підприємства: електронний навчальний посібник. Луцьк: ЛНТУ. URL: https://elib.lntu.edu.ua/sites/default/files/elib_upload/Електронний%20посібник%20МЕТОДИ%20ОЦІНКИ%20РИНКОВОЇ%20ВАРТОСТІ%20ПІДПРИЄМСТВА/page7.html
Сімонова Л. Особливості оцінки зернового терміналу для застави у європейських банках. Вісник оцінки. 2024. № 4. URL: https://uto.com.ua/wp-content/uploads/2024/11/vo_2024_4.pdf
Ciuriak D. At What Cost? The Economic and Human Costs of Russia’s Invasion of Ukraine. C.D. Howe Institute. 2022. URL: https://cdhowe.org/publication/what-cost-economic-and-human-costs-russias-invasion-ukraine/
Valuation in times of market uncertainty. PwC UK. URL: https://www.pwc.co.uk/services/corporate-finance/valuations/valuation-in-times-of-market-uncertainty.html
Оцінка збитків від війни для фінансової компенсації. VoxUkraine. 18.04.2023. URL: https://voxukraine.org/otsinka-zbytkiv-vid-vijny-dlya-finansovoyi-kompensatsiyi
Можировський М. Безризикова ставка в Україні. Альтернативний метод розрахунку country risk premium (премії за ризик країни) для України / Вісник оцінки. 2024. № 4 (73). URL: https://uto.com.ua/wp-content/uploads/2024/11/vo_2024_4.pdf
Тарашевський М. М. Аналіз методичних підходів до оцінювання ризиків організації. Технологічний аудит та резерви виробництва. 2018. № 3/4(41). С. 34–40.
Оцінка активів юридичної особи ТОВ: підходи та методи. Юридична компанія INSEININ. 16.10.2024. URL: https://inseinin.com.ua/tpost/jfbhm82ap1-otsnka-aktivv-yuridichno-osobi-tov-pd-ch
Kucherenko, V. R., Zaiets, M. A., & Zakharchenko, O. V. (2013). Otsinka ta upravlinnia nerukhomistiu [Valuation and management of real estate]. Odesa: Leradruk. (in Ukrainian)
Damodaran, A. (n.d.). Country risk premiums and related data. NYU Stern. Available at: https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html
TEGoVA. (n.d.). Applying EVS in wartime. Available at: https://tegova.org/news/applying-evs-wartime/
State Property Fund of Ukraine. (n.d.). Kerivnytstvo iz zastosuvannia yevropeiskykh standartiv otsinky v obstavynakh viiskovoho chasu [Guidelines for applying European valuation standards in wartime conditions]. Available at: https://www.spfu.gov.ua/userfiles/files/k_TEGOVA.pdf (in Ukrainian)
Investopedia. (n.d.). War risk insurance. Available at: https://www.investopedia.com/terms/w/war-risk-insurance.asp
Greco Services. (n.d.). Legal assessment of the risk exclusion “war” in insurance. Available at: https://greco.services/legal-assessment-of-the-risk-exclusion-war-in-insurance/
Save Ukraine. (n.d.). Porady ekspertiv shchodo pidkhodiv pry vyznachenni rozmiru materialnoi shkody, zavdanoi ob’iektam nerukhomogo maina, vnaslidok zbroinoi ahresii RF [Expert advice on approaches to determining the amount of material damage caused to real estate objects as a result of armed aggression of the Russian Federation]. Available at: https://saveukraine.co.ua/?p=16024 (in Ukrainian)
Ministry of Economy of Ukraine. (n.d.). Poriadok nadannia kompensatsii dlia vidnovlennia poshkodzhenoho nerukhomogo maina [Procedure for granting compensation for the restoration of damaged real estate]. Available at: https://damagedproperty.gov.ua/ (in Ukrainian)
Markus, Ya. (2024). Quod licet iovi, non licet bovi. Visnyk otsinky, no. 1(70), pp. 16–18. Available at: https://uto.com.ua/wp-content/uploads/2024/03/vo_2024_1.pdf (in Ukrainian)
Verkhovna Rada of Ukraine. (2015). Law of Ukraine “On the Legal Regime of Martial Law” No. 389-VIII. Available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text
Legal Aid System of Ukraine. (2022). Prymusove vidchuzhennia abo vyluchennia maina v umovakh voiennoho stanu [Forced alienation or seizure of property under martial law]. Available at: https://legalaid.gov.ua/publikatsiyi/prymusove-vidchuzhennya-abo-vyluchennya-majna-v-umovah-voyennogo-stanu/ (in Ukrainian)
Ladyzhynska, N. (2025). Pereoformlennia maina pid chas viiny [Re-registration of property during wartime]. Actum. Available at: https://www.actum.com.ua/blog-3-1/pereoformlennja-majna-pid-chas-vijny (in Ukrainian)
Armada Law. (n.d.). Dokazova baza v sporakh pro vidshkoduvannia zbytkiv, zavdanykh voiennymy diiamy z boku RF [Evidence base in disputes over compensation for damages caused by military actions of the Russian Federation]. Available at: https://armada.law/blog/dokazova-baza-v-sporah-pro-vidshkoduvannya-zbitkiv-zavdanih-voyennimi-diyami-z-boku-rf/ (in Ukrainian)
Lutsk National Technical University. (n.d.). Metody otsinky rynkovoi vartosti pidpryiemstva: elektronnyi navchalnyi posibnyk [Methods for assessing the market value of an enterprise: electronic textbook]. Available at: https://elib.lntu.edu.ua/sites/default/files/elib_upload/Електронний%20посібник%20МЕТОДИ%20ОЦІНКИ%20РИНКОВОЇ%20ВАРТОСТІ%20ПІДПРИЄМСТВА/page7.html (in Ukrainian)
Simonova, L. (2024). Osoblyvosti otsinky zernovoho terminalu dlia zastavy u yevropeiskykh bankakh [Features of valuation of a grain terminal for collateral in European banks]. Visnyk otsinky, no. 4. Available at: https://uto.com.ua/wp-content/uploads/2024/11/vo_2024_4.pdf (in Ukrainian)
Ciuriak, D. (2022). At What Cost? The Economic and Human Costs of Russia’s Invasion of Ukraine. C.D. Howe Institute. Available at: https://cdhowe.org/publication/what-cost-economic-and-human-costs-russias-invasion-ukraine/
PwC UK. (n.d.). Valuation in times of market uncertainty. Available at: https://www.pwc.co.uk/services/corporate-finance/valuations/valuation-in-times-of-market-uncertainty.html
VoxUkraine. (2023). Otsinka zbytkiv vid viiny dlia finansovoi kompensatsii [Assessment of war damages for financial compensation]. Available at: https://voxukraine.org/otsinka-zbytkiv-vid-vijny-dlya-finansovoyi-kompensatsiyi (in Ukrainian)
Mozhyrovskyi, M. (2024). Bezryzykova stavka v Ukraini. Alternatyvnyi metod rozrakhunku country risk premium [Risk-free rate in Ukraine. Alternative method for calculating country risk premium]. Visnyk otsinky, no. 4(73). Available at: https://uto.com.ua/wp-content/uploads/2024/11/vo_2024_4.pdf (in Ukrainian)
Tarashevskyi, M. M. (2018). Analiz metodychnykh pidkhodiv do otsiniuvannia ryzykiv orhanizatsii [Analysis of methodological approaches to risk assessment of organizations]. Tekhnolohichnyi audyt ta rezervy vyrobnytstva, no. 3/4(41), pp. 34–40. (in Ukrainian)
INSEININ Law Firm. (2024). Otsinka aktyviv yurydychnoi osoby TOV: pidkhody ta metody [Valuation of assets of a legal entity LLC: approaches and methods]. Available at: https://inseinin.com.ua/tpost/jfbhm82ap1-otsnka-aktivv-yuridichno-osobi-tov-pd-ch (in Ukrainian)
Завантаження
Опубліковано
Номер
Розділ
Ліцензія
Авторське право (c) 2026 Вікторія Макарович, Валерія Огородник, Оксана Чубарь
Ця робота ліцензується відповідно до ліцензії Creative Commons Attribution 4.0 International License.
